3月15日，中国百年建筑研究院院长朱文俊先生接受了《中国日报》新闻中心记者的书面采访，对其关心的有关养老产业的三个问题做了认真解答。现将问答分享给朋友们，供讨论指正。

一、现在很多房地产商纷纷进军养老产业， 近期保利房地产就表明要开始投资养老地产。对于这种情况， 在您看来， 房产商进入这个领域的目的何在？ 投资养老房产的利润如何？ 相对于其他房地产项目， 养老地产的吸引力有什么？

答:房地产商进入养老产业，有不同的目的，大致可以分为以下三类： 

( 1 ) 地产获利型。

通过包含多种用地性质组成的“养老综合用地”的相对低成本的获取，获得比普通住宅开发较低成本的土地，再通过自行开发或股权合作等方式获得土地价值溢价。

(2) ) 房产获利型。

通过联合品牌运营商，为其定向开发符合其运营要求的养老设施，建成通过验收后以房东身份出租设施给运营商，一方面获得有稳定经营回报支撑的房租收益， 另一方面获得养老设施持有资产的升值收益，还为周边的产权销售部分提供了养老服务配套，可以提高周边产权销售部分的溢价能力。

(3) ) 服务获利型。

通过联营或自营的方式，建立养老服务运营管理团队，为硬件开发提供市场依据及运营管理要求，以软硬件一体化开发的优势，向终端市场获取最大化的经营性服务利润。

无论是哪一种类型的商业目的， 都是无可厚非的， 房地产商是发展中国养老产业重要的社会力量。关键是要明确企业的战略定位并下决心真做。

二、目前这种打着养老旗号的地产项目林立， 您觉得对于真正需要养老的人来说， 是好事吗？ 可能存在什么问题， 如何规范呢？ 比如在基础设施方面是否有利于老年人出行， 政府的老年保障法也有规定， 在法律约束方面， 您觉得效果如何？

答： 俗称的“ 养老地产” 其实是中国老龄产业协会公布的“ 老龄产业十大行业”之一的“老年房地产业”，是房地产业与养老服务业紧密结合的一个细分的、新兴的第三产业，是推动中国老龄产业健康快速发展、为中国的老人们提供丰富多彩的养老生活方式的重要力量。《中国老龄事业“十二五”规划》中提出的340多万张养老床位建设目标，在“十二五”期间的头两年即2011-2012年， 中国只完成了30多万张床位、总目标的10%都不到；2013年紧赶慢赶似乎又增加完成了100 万张；2014-2015 年的是“十二五”的最后两年，还要完成至少200 万张床位建设。这是非常严肃的政治任务，任务是相当艰巨。如果没有房地产商及其他社会力量的积极投入，这个目标是很难完成的。

因此， 对房地产商的积极参与， 我认为首先要鼓励而不是打压； 其次是政府的引导性政策和监管性政策要及时出台和明确， 引导和规范这个新兴的细分行业。

1 、引导性的政策。包括：

(1) ) 对养老综合用地的充分供应。

土地成本不应该成为养老项目面向终端老年客户销售的定价负担，当前很多已经面试项目的“ 有价无市”， 其主要原因还是地方政府在养老产业领域继续实施“土地财政”的恶果。相对低廉成本的养老用地出让价格，是政府对养老产业最有力的扶持政策，是对养老项目健康发展的有力保障，也是送给终端市场的老人们的真正福音。

(2) ) 会员制发展的鼓励政策。

会员制发展方式在美国及日本是很成熟的模式。会员制发展方式得以成功，依赖的核心价值是养老设施的地段稀缺性和养老服务机构的品牌信用，这两点是会员卡具有投资价值和会员资格价值的基础。要用科学的方式定义会员卡收入的使用用途，比如可以有一部分会员卡收入用以支付改造或新建项目的投资成本和合理收益；一部分可以分阶段作为养老服务运营公司的经营性收入，扶持养老服务业的健康发展。

(3) ) 对民营企业的扶持要一视同仁。

在一次性床位建设补贴和经营性补贴等政策上，要对公办、民非和民企三类性质的组织一视同仁，真正鼓励民营企业投身养老产业的热情，不要“一脚踩油门一脚踩刹车”，对民营企业歧视和偏见。各类媒体也应该有责任给予民营企业参与养老产业以正确的舆论导向。浑水摸鱼的不法商人一定是有的，但一定不能给所

有的商人扣上偏见的帽子。中国的商业伦理环境亟待在养老产业首先获得有力清扫。

(4) ) 对于养老服务业的人才培养应该给与大力扶持。

现在能给到的人才培养优惠扶持政策仅限于公办机构和民非机构，这是远远不够的。3300万的失能半失能老人至少需要1100万的养老服务从业人员，目前中国只有30 万左右。再过7 年，到了2020 年，失能半失能老人将增长到7000-8000 万。我们的养老服务队伍在哪里？政府相关扶持政策何时制定发布？这是很紧要的关键扶持政策。建了床位没人服务、没人运营管理，床位建了就是浪费。

2 、监管性政策。

与引导性政策相对应的，就是监管性政策。在低成本供应养老用地的同时，政府要监管在养老用地上是否真正建成了符合经济技术指标要求的养老设施；在鼓励会员制发展的同时，还应该要求一部分会员卡收入留存第三方账户作为运营管理风险金，由政府予以监管；在一次性床位建设补贴和经营性补贴以及人才培养方面，政府也完全可以用一定的监管手段，保证补贴落实到位。如果没有监管， 民办企业会有问题，公办机构同样会有问题。

三、对于中国老龄人口的不断增长， 政府也提倡居家养老， 针对这种形式， 养老地产的需求量会有怎样的增长？整个养老地产的走向如何？

答：养老地产可以承担三种类型的养老需求：

(1) ) 城市型的老年公寓或养老机构的新建或改造投资任务，为需要依赖城市医疗配套的介助、介护和失智老人提供对应的养老服务设施，这些设施中的养老床位，政府应该将其纳入养老床位建设指标并给与一定的扶持政策。

(2) ) 近郊型的CCRC养老社区新建投资任务，为健康活跃型老人和介助老人提供有丰富养老活动配套和持续照料服务的具有专业品质的居家式养老社区。其中持有经营部分的养老设施床位，政府应该将其纳入床位建设指标并给与一定的扶持政策。

(3) ) 远郊型的养老度假酒店或生态康养小镇的投资建设任务，为健康活跃老人提供丰富的旅游度假型养老方式和各类养老设施和用房。其中持有经营部分中的养老服务设施中的床位，也应该纳入政府的床位建设指标并给与一定的扶持政策。

上述三类养老地产投资类型，不同的企业可以根据自身的资源基础和能力，确定不同的战略定位和发展方向。政府应该给与分类引导和监管。

克强总理说：“干一寸胜过说一丈”。在保障房领域如此，在严峻的老龄化趋势面前，我们更应该如此。政府应该更加担当、给与民营企业更多的鼓励和扶持，才能真正有力促进养老产业的快速健康发展，为中国的老人们谋求大幸福。